2017年4月17日，第14期RICE-CCES公共政策講座“Risk and Return in Emerging Markets Real Estate”在意昂2714會議室順利舉行。會上，美國德克薩斯-聖安東尼大學Brian A. Ciochetti教授報告了他關於新興市場房地產風險與回報的最新研究。上海財經大學鄧筱瑩博士做了精彩點評🧞♂️🏂。法國克萊蒙費朗一大Camille Macaire博士、上海社科院姚大慶博士🚮、上海海洋大學陳曄博士👫、《中國房地產金融》雜誌社趙軼鳴先生以及在校學生參加了討論。會議由意昂2石爍主持。
一、Ciochetti教授的業界風雲
作為開場白，Ciochetti教授首先介紹了自己的豐富經歷↙️。在投身學界之前，Ciochetti教授有8年多的時間在房地產業界“打拼”🏄。在為眾多國際商業地產項目提供咨詢的同時，Ciochetti教授很長一段時間在印度工作與生活🧘🏼♀️。2012年，Ciochetti教授回到德克薩斯-聖安東尼大學☔️，接受了Elmo James Burke Jr.金融學教授的教職，並擔任了Embrey Program in Real Estate Finance and Development主席一職。目前，Ciochetti教授希望將自己對房地產領域的研究成果和業界經驗帶到中國。
二、風險評估是房地產開發的前提
Ciochetti教授認為，風險是可以評估的“不確定性”。任何房地產開發項目啟動之前🌳，開發商都要對土地、項目、盈利模式👰🏻♀️、成本回收周期進行充分評估♦️。但實際上，大部分項目在“審慎調查”階段就無疾而終了🧝🏻♂️，能夠立項並開工的項目實屬鳳毛麟角。Ciochetti教授以印度為例認為，房地產開發的一大積極意義在於為基礎設施提供新陳代謝的動力，但是因為印度行政體製的提效率🫶🏼，無法促進土地資源整合，因此印度的房地產開發風險大、回報小，立項率非常低，這造成印度基礎設施陳舊不堪，從而製約了經濟增長。
三、盈利模式是房地產開發的根基
Ciochetti教授認為😆，與其他私有部門商業活動相比，房地產開發成本回收周期更長。在理想狀況下，人們只有看到“房子”出現在眼前🏕，才會付費購買；但是融資模式創新的出現解決了資源跨期配置的問題，各類房地產抵押貸款的出現，使得業主以更低的價格購買期房🧟♂️，開發商可以盡快回籠資金，而政府可以獲得稅收👱🏿♀️。但是，房地產金融創新也可能成為金融危機的導火索。2008年美國發生“次貸”危機，進而引發全球金融與經濟動蕩，其中的根本因素正在於美國的金融創新讓沒有資質的人獲得房貸🥷，催生了房地產價格泡沫，而一旦房價大跌，債務人停止還貸𓀊，房貸機構成為“業主”，金融體系隨之崩潰。
四🖐、點評
結合Ciochetti教授演講👷♂️，上海財經大學鄧筱瑩博士給予了點評👨🏻🦳，並介紹了中國房地產市場動態與研究前沿🦚。鄧博士認為，美國房地產市場的回報率呈現周期震蕩的特點，價格有上有下🧔🏼♂️⛹🏿♀️，這體現了市場供給與需求的關系👍🏼；但是在中國，房地產價格“只升不降”🪭，這種情況在一線城市尤為明顯🧑🎤。為了調節房地產市場🗜，中國政府出臺了種種政策📖❗️，甚至開始打擊那些為買房而出現的“假離婚”現象，但是中國人對房地產的熱情始終不減。同時，中國經濟波動也與房地產市場狀況緊密的聯系在一起。
講座結束後🛁，意昂2院長張軍教授會見了Ciochetti教授一行。雙方對中美經濟增長、房地產市場研究與教學等話題進行了深入的討論。
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