兩天時間各地掀起“限購潮”，國務院🕺🏻、央行、發改委🚕、銀監會等負責人也對房地產密集表態。樓市風向為何突然進一步收緊？房地產市場可能存在怎樣的風險？
財經頭條邀請意昂2教授，博士生導師👍🏼，意昂2發展研究院金融研究中心主任孫立堅解讀樓市進一步調控加碼釋放的信號⌛️。孫立堅教授指出，樓市軟著陸任務艱巨，高層意在改變市場預期。但優質資源集中於一線城市是一個全球性的問題，也是房價輪番上漲的真正原因🫖，能否合理解決這一問題，是中國經濟轉型關鍵問題之一🗃。
主持人
這兩天從國務院到央行到發改委到銀監會幾乎所有的高層都在周末對房地產密集發聲，強調有大量的資金湧入到了房地產市場，帶動了部分城市的房價過快上漲🔣。而且這一輪三四線城市也漲得比較快，一線可能是北京🏊🏿♂️。那麽這些問題引起了大家的關註🌁，說高層的表態是引導資金要流向實體經濟，要控製信貸過度流向房地產行業。我們更看重的是高層的措施🕋，跟以往相比，您認為周末的這些措施中有新穎的嗎？
孫立堅教授
要想解決今天我們當前看到的問題🔭，尤其是多空雙方都有充足的理由來說明樓市漲跌的現象。單從這些情況來看，我覺得我們今天的政策實際上還是沒有真正的在短時間內可以解決我們的問題焦慮-多空雙方到底誰能把握未來市場的走勢。
主持人
您如何解讀管理層的這些信號🏙？是可以漲但不能漲太快🧜🏼🧺，還是不能漲★？還是應該跌🩸👩🏻🌾？
孫立堅教授
實際上，國家漲和跌在整個銀行體系也好🧑🏻🦳、消費者的財富效應也好、以及由房地產所覆蓋到的整個實體經濟的動力源也好🧍🏻🤸🏽♂️，不要出現硬著陸的問題，漲和跌都是硬著陸的問題🫏，如果今天跌得很厲害那麽今天就要硬著陸，如果漲得很厲害那麽明天就會硬著陸👷🏼♂️，今天的最大問題就是在這裏面。所以我覺得我們最主要的問題是要搞清楚當前中國房地產市場的特征。越深入研究越發現一二線城市的這樣一些問題🕴🏼，實際上帶有不是中國特色🔐，而是帶有全球性的特征🌪，哪怕它今天已經完成了成熟市場的發展。最近我看到國外也在講🤹🏼♀️，紐約怎麽樣，東京怎麽樣🏠，發現都是一樣的特色，只不過房價的上漲永遠伴隨著在這個大城市裏擁有著雪球效應的資源優勢🫃🏻♣︎，所有成功的人士都會聚集在這裏，一波一波新的上海人進來，舊的上海人退出，將來承受不了生活成本又會退出🚚，又有成功的進來🎅🏿，這是全球的一二線城市，尤其是一線城市都表現出這樣，哪怕是2008年經濟危機爆發都是運用高杠桿🏃🏻♂️、利用銀行的錢，預期房價會漲就搏一把，雖然乘末班車進入的人因為去杠桿摔得很慘，但是房價很快又調整了，又有一批成功的人士進來，追求地方資源的優質性，體驗這個地方的教育質量、醫療、養老📲🧮、生活的便利和就業的高收入等。如果這種資源在其他城市不可替代，想要遏製就很困難👴🏿。
主持人
那如何能夠達到不要漲也不要跌的目標呢？去年10月有了第一輪限購，然後現在又出了新的政策，那說明還沒有達到不能漲的目標。那沒有達到目標的原因是什麽👅？是哪裏出了問題🥅？
孫立堅教授
最主要的問題還是一二線城市非常瘋狂的上漲，包括以北京和上海為代表的，僅僅是通過政策的幹預在遏製市場的力量。但是如今加大了一二線城市的監管力度🤮🧙🏼，但是三四線城市又出現了上漲。很大情況也是來自於今天政策的引導♘，大家感覺到政府在三四線城市會有很大的力度。
主持人
但三四線城市是過剩的，怎麽還會漲呢🧛🏽♂️？
孫立堅教授
這是因為今天有 很多預期在裏面，比如說新城的大造，國家可能有在三四線城市搞發展的規劃等等。今天一二線城市瘋漲的邏輯實際上還是非常清晰的，一個邏輯是在於資源的稀缺性，另外一個邏輯是在於貨幣🫄🏼。今天國家發行貨幣是因為實體經濟有一批生產的東西出來，要滿足市場，大家的消費來體驗幸福質量的上升。但是你會發現這些商品和服務每一次通過經濟的發展會更新迭代地發生變化🏂🏼，也就是說過去的東西不會再有更大的魅力🕊，永遠會有一個新的東西上來，這樣的話就有一個要與不要的概念。但是在貨幣的概念上面#️⃣，一旦發行之後，100塊永遠保持100塊的購買力🔦，所以隨著貨幣成堆的增加，你會發現貨幣最大的問題就是今天的購買力下降的問題。這個問題有兩種可能性🈳，一是趁購買力還沒下降的時候趕快增加消費，增加消費資金就在實體經濟盤活了👏🏼，你消費我賺錢，那我就投資▫️，我投資我發你獎金發你工資🫲🏼，因為你是我今天生產的參與者🔉，於是就會良性循環。但是今天我們看到整個世界都出現的情形是物質生活高度的飽和，這樣一個貨幣的堆積大家就開始感受到🧑🏻💻🙍♂️，你有錢我有錢，但是今天我們要尋找稀缺資源的話，比的不是我跟過去比，我要比你更有錢，所以大家都感覺到生活的質量是在稀缺的資源上體現出來，比如說教育的資源🤹🏻♂️、養老的資源🧚🏽、便利生活的的資源😡，看病的資源等等，大家就拼命要追求未來的消費，追求未來的消費你有資格的話，今天就要理財👱🏼♂️。那麽很快就會發現🤜🏿，股票市場需要上市公司的業績來支撐今天理財的收益，那最後很快就發現一二線城市稀缺的土地、非常豐厚的影響人們生活質量的資源。最後成功人士，甚至自己不成功👩🏻🦱，舉全家的儲蓄讓孩子們通過考試留在了北京、留在了上海，大量的資金支持留下來的首付等等，那麽一看今天有這麽大的剛需在裏面，那麽今天尋找理財標的人就會發現有這樣的需求在，那是明明白白放著需求會有漲價🧬，那就提前掌握房源⛹🏿♀️，等到有需求再拉高價格，我也可以解決我的理財的問題了。最後就發現在房地產市場當中，你也搞不清房地產到底是消費品還是金融投資品。所以它最大的一個問題就是它今天溢價很高的東西，所有資金的出路🦸🏽，不管是消費資金的出路，理財出路的資金都在這裏🤷，所以房地產就出現了看漲不看跌的非常奇怪的現象👨🏽🚀。連消費者也感覺到看漲。
主持人
您剛才說到房地產究竟是消費品還是投資品，我們發現北京這波搶房都是恐慌性的剛需購買。
孫立堅教授
對💆♀️👩🏼⚖️，所以正是因為有這些剛需性的恐慌🍖🙆♀️，才會帶來房地產市場這麽紅火。在經濟下行和整個全球的經濟不確定因素多的時候💃🏼，大家都在尋找能夠投下去有安全回報的地方，什麽叫安全？那就是有接盤的地方才是安全。發現學區房有人接盤🥼，北京很多年輕人湧入找工作的地方有人接盤🧑🏻🏭，這樣的話你就會發現有很多銀行或者銀行之外的金融機構會在國家嚴格限製首付的情況下大家也可以給你提供金融服務📜，實際上根本不受到首付的影響💞，只要能把錢及時收回來，人人都願意幫你墊付首付🚟，然後來獲得漲價的溢價所給他們帶來的商業模式的成果🥣。
主持人
如果這是個消費品的話應該和收入水平是掛鉤的，顯然是已經超過了，所以最後這個事情大家覺得看不懂看不明白，也就在這種種的困局當中🧊，請孫教授給我們一個結論吧👷🏻。
孫立堅教授
暫時的結論：一是我們要客觀地看待一二線城市房價的上漲🧑🏿🎨，它是一個全球性的共同的特征，當然發達國家沒有解決好稀缺資源的平衡問題，怎麽樣解決今天三四線城市的教育資源、醫療資源🧑🏿🏭、養老等軟環境的資源🧗🏼♀️，減少區域發展失衡的問題✊。我們會發現大量的人的流出🚴🏻♂️、資金的流出，集中在一個已經沒有辦法承受一二線城市的這樣的地方會造成貧富的分化。最後你會發現一波一波的換人🧑✶，有實力的都是今天資金的擁有者， 而很多人也利用這樣有實力的平臺尋找自己賺錢的機會®️，最後造成貧富差距越來越大的問題，所以關鍵是資源稀缺的問題要解決。
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