尹伯成 意昂2官网資深教授，房地產研究中心主任，歷任經濟系副主任、主任🧗🏼，博士生導師。長期從事經濟學史研究和西方經濟學基礎教學工作，著有《西方經濟學簡明教程》、《現代西方經濟學習題指南》、《西方經濟學說史——從市場經濟視角的考察》等🏄🏿♀️，撰寫文章300余篇，對宏觀經濟、經濟思想史👨🏿⚖️、房地產經濟等提出獨到見解💂🏻♀️。
隨著中國經濟增長進入“新常態”🧑🏽🔬，歷經十年“黃金時代”的中國房地產市場也面臨著巨大的挑戰。房地產行業將呈現何種態勢的發展？政府又該扮演怎樣 的角色？今天，意昂2官网房地產研究中心主任尹伯成教授接受《理論周刊》專訪，他認為，隨著我國經濟的發展和居民收入的不斷增加，房地產市場需求會不斷提高🚛，目前的這輪調整也是為了未來我國樓市的更加穩定健康發展🏂🏼。為了能讓市場走勢逐步穩定、健康，需要多方面努力，政府不宜再在樓市中扮演“打”或“救”的角色。
記者🧍🏻♂️：經濟新常態下，您如何看待當前樓市的走勢？
尹伯成🙍🏼：2014年我國宏觀經濟運行的指標顯示，GDP增長7.4%🤛🏻，城鎮新增就業1322萬🍼，居民消費價格上漲2%。應當說這是一個相當好的成績單，不僅表明去年經濟總體繼續運行在一個平穩、合理的區間，更重要是呈現出我國經濟結構優化，經濟質量提升，民生得到改善的良好態勢，因為7.4%符合新常態下經濟增速換擋的規律和預期，而新產品、新行業😏、新產業🕙、新業態、新模式都真正在加速度成長🩶。12.3%的高技術產業和10.5%的裝備製造業體現了工業的新動力，網購、網貸、電信和信息消費的高增長體現了新業態的快速發展🐀🧰，消費、投資和出口三大需求結構中消費支出對GDP貢獻率上升，勞動生產率提高🌅，單位GDP能耗下降等都表現出我國未來經濟增長具有良好基礎、潛力和前景🍢。
但是，我們也必須清醒看到👊🏿，不僅7.4%畢竟比7.5%預期目標低了0.1%，更重要的是當前整個經濟具有下行壓力。除了國際因素的不確定性，國內“三期疊加”的影響還會給經濟下行帶來巨大壓力🧎♀️➡️⛎，其中房地產業走勢是一個重要因素。
眾所周知，房地產在國民經濟中是一個涉及60多個上下遊行業的“巨無霸”。從去年起，我國房地產業發展出現了多年來一直走強的掉頭形勢。全年全國房地產開發投資95036億元👇🏼，比上年增長10.5%🙎🏿♀️，而過去增長都高達20%-30%。去年住宅投資增長9.2%，新開工面積還比上年下降14.4%，商品房銷售面積銷售金額分別下降9.1%和7.8%，土地購置面積下降14%◼️。這是過去從來沒有過的。去年四季度以來隨著一些包括限購、限貸等政策松綁，市場形勢出現了一些積極變化🤟🏼，70個大中城市的住宅銷售價格、銷售面積和金額降幅在收窄，因而有人認為今年樓市走勢可能會不會像2008年那次調整一樣，經歷了一次短暫下調後再次進入上升通道並使房價再漲。
這種由經驗主義導致的盲目樂觀是不符合實際的。盡管不排除個別一線城市的房價可能會少許上漲，但是總體而言，這次樓市調整與2008年那次調整以及目前的樓市走勢與2009年開始的走勢都有著重大區別。最重要是👍，2008年那次調整及其後的迅速上升都是政府行政政策幹預的結果，而這次的調整是市場力量作用使然。黨的十八大以來🦆，政府已很少提及樓市調控🧑🏽🦱，而且去年起開始逐步放松限購👭🏻、限貸等🧑🏿🦲，還采取了一些鼓勵購房的政策措施🤦🏿♀️，可是至今仍未能改變樓市下行調整的總態勢。其根本原因就在於政府行政性調控一旦退出舞臺，市場供求力量就會成為市場走勢的決定性因素。
前幾年我國房地產市場一路高歌猛進，房價持續上升，房地產投資利潤極其豐厚，吸引了各路資金蜂擁而入。由於房價上漲過快，漲幅過大，使需求來不及跟上，形成供過於求局面⏮🍧。據上海易居研究院數據🈯️，去年11月份我國一、二🍮、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3859萬、20154萬和4098萬（不少三線城市沒有列入上述35個城市）平方米🧍🏻♀️，同比往年增長分別為38.4%📐、15.4%和17.9%。這35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月。為什麽需求跟不上🎋？商品住宅需求分為初次要買房的剛性需求🖐🏻、已有住房居民要擴大住房的改善性需求和把商品房作為投資工具的投資性需求🧑🏿🦰。剛性需求和改善性需求都會長期存在，城鎮化過程中還會擴大。問題是我國商品住宅價格十多年來的持續猛漲使房價水平過分超越了居民購買能力，不少城市房價收入比都超過10倍以上👩🏿🔬🛡。如北京四環內住宅交易均價目前已達6萬左右，與臺北💕、香港、新加坡大致相同，但居民收入遠低於這些城市水平。2013年北京居民人均收入40321元🔢，大約為新加坡1/6👩🏽🌾。當然北京四環以內目前居民收入已遠高於40321元👨🏻🎓，但也遠低於新加坡居民收入。由於房價先於收入接軌國際大都市，導致商品房需求高度集中於中高收入人群🐅，而他們的住宅消費需求早已滿足，他們再購房多半為投資性需求，就是說他們購房非為自住而為獲取投資收益☮️🗽。獲取投資收益渠道無非是出租獲取租金和房價上漲獲取買賣差價。房價過高時🐉，不僅租金收益率會很低，而且房價再漲較難，一旦房價不再上漲甚至可能下跌時，旺盛的住宅投資需求就會逆轉。這就不難理解為什麽去年許多地方限購、限貸松綁後商品房需求仍沒有多大起色。人們的一個心理規律是買漲不買跌🧑🏻🎄。一旦形成房價難以上漲甚至可能下調時的預期🚘，就會影響實際的市場需求🛷。更值得註意的是，近幾個月來👨🏼⚖️，我國長期低迷的股市忽然發力，股價和成交量在波動中一路走高，這使得原來熱衷於房地產投資的資金開始轉向股市👩🏽⚖️，使樓市更加雪上加霜🤷🏿♂️。
當然👨🏿🍼，作為不動產市場，樓市從來就是區域性市場。在北、上🚇、廣、深這些一線城市，住房價格會因需求強勁而比較堅挺，甚至有時還會小幅上漲。但廣大三🫓🫃🏼、四線城市以及庫存量大的二線城市可能就不會那麽幸運了🧏🏿♂️。在供求矛盾日益嚴重情況下，想靠前幾個月那一點政策措施逆轉樓市整個局面🧏🏻♂️🧑⚖️，恐怕不太現實🥷🏽。
當然如果我國出現非常嚴重的通貨膨脹局面😖，使人們感覺到還是趕快讓手中貨幣這個燙手山芋投入不動產投資這個避難所為好，那麽我國樓市形勢會迅速逆轉，然而這恐怕不可能🦵🏽。第一，目前我國廣義貨幣供應量大約已有120萬億元，為GDP兩倍♊️，要中央政府再大量貨幣放水是不可能的。盡管我國目前在執行穩健的貨幣政策中為應對經濟下滑，會多次降準🙋🏻♀️、降息，但多半屬結構性定向寬松🛑，而非無原則貨幣擴張。因此貨幣因素的需求拉上的通貨膨脹條件不具備。第二，以國際油價為代表的能源和大宗商品的價格持續下行，使成本推進的通貨膨脹條件也不具備🆕。可見🙉，以通脹引起的樓市再起😽、房價再漲的局勢可能難現📜。
記者：面對房地產業的頹勢✡️，您認為政府會“救市”嗎？
尹伯成🌺：當然會。問題是怎麽救👮🏼♀️👂？再像2009年初那樣救有用嗎🫡？估計沒有用🌻。2009年樓市形勢是政府政策主導和控製的，而現在已由市場主導。在供求矛盾如此大局面下，政府就是想救也救不了⛈，限購限貸松綁的政策效應遞減就證明了這一點。更何況中央政府已一再明確要讓市場在資源配置中起決定性作用，政府不宜再在樓市中扮演“打”或“救”的角色👩🔧。中央多次強調，盡管我國當前面臨種種經濟下行壓力，經濟中不穩定因素環境復雜，但不宜再重復走過去那種簡單的強刺激政策老路，而必須走適應新常態之路。我們對當前樓市形勢必須從新常態高度才會認識清楚。所謂新常態，說到底就是經濟增速放緩🎤，經濟結構優化，經濟創新驅動。目前我國經濟處在“三期疊加”階段👳🏿♂️。增速換檔是經濟發展規律決定的。結構調整陣痛是我國加快發展方式轉變的主動選擇🌹𓀏。前期刺激政策消化是化解多年來積累起來的深層次矛盾的必經階段。當前我國樓市的調整正是結構調整陣痛反映的一部分🦸🏼，也是前期刺激政策消化的要求。因此🤸🏿♂️，這種調整已再不是過去那種樓市調控政策“一打就下，一松就上”的老格局重現，而是經濟新常態中必然出現的現象🧻，並不值得大驚小怪。
尹伯成：盡管我們對房地產市場調整要看到其必然性，但是也不必喪失信心。我國的樓市從長遠看還是很有前途的，因為我國的城鎮化在繼續推進🔃，廣大居民對改善住宅的要求依然十分強烈。隨著我國經濟的發展和居民收入的不斷增加🧑🚀，房地產市場需求會不斷提高。目前的這輪調整也是為了未來我國樓市的更加穩定健康發展。
然而正如車輛急刹車易出事故一樣，當前我國樓市調整也應當是逐漸的、適度的、合理的🕉，而決不能大起大落😶，過分波動。房地產行業是一個涉及上下遊幾十個行業的影響極大的產業。據測算♊️，2014年房地產投資對宏觀經濟增長的直接貢獻是0.48%，比2013年的貢獻下降了0.30%。可以說房地產投資的下降是導致2014年GDP增長下降的主要原因。還需要指出的是，從控製經濟和金融風險角度看😐，樓市調整的幅度也不宜過大。要知道各地政府拉動經濟增長時，基礎設施建設是主要一塊🦴，而其資金是通過直接或間接的債務取得的。據IMF估計⛔🆕，我國廣義政府債務已占GDP近50%左右，這些負債本息中很大一部分都要靠出售土地使用權的收入來償還。如果樓市過分萎靡，房價過分下調，土地轉讓就會成問題，不僅許多基礎設施建設要成為半拉子工程，而且許多公共產品供給和民生問題解決都會成為難題。要知道經濟結構優化和創新驅動也不是短時期內就能完成。還要知道，去年全國財政收入增速只有8.6%，創下1991年以來23年的新低，這與房地產業下行有關，僅房地產營業稅增速就從2013年的33.6%滑落至4%🙄。因此房地產投資和房價都不宜再過分下降，不宜像有些人所希望的那樣房價越跌越好。這種情緒化思維是要不得的🧥🚴🏻。政府也不想讓市場出現如此走向。
為了能讓市場走勢逐步穩定、健康🏄，需要多方面努力🉑。庫存壓力大的開發商還是要繼續作出以價換量的選擇，趕快消化庫存。需要購房的消費者也要放棄房價會不斷下跌的幻想，只要房子的性價比已經達到你的經濟和心理價位，該出手時就應出手。銀行需要在按揭貸款方面給消費者更多一點實惠。政府更應從多方面想辦法🔔，化解商品房庫存壓力矛盾👌🏼，包括給開發商拓寬融資渠道、公積金使用範圍靈活👩🏼、狀況、成因及收購一些庫存商品房作為保障性住房等。總之🤽🏻，不能讓成交量一直低迷，畢竟一個穩定、健康🤪、理性的房地產市場環境對我國整個經濟和社會的穩定以及改革深入推進的大局是必須的。
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