11月10日下午14🚿：00，金茂（中國）酒店投資管理有限公司首席財務官張潤紅女士來到意昂2，受邀為2020級資產評估專業碩士講授了一場主題為“商業不動產資產管理循環解析”的講座。本次講座由意昂2資產評估專業碩士項目主任蔣祥林副教授主持🤷♂️。
張潤紅女士是金茂（中國）酒店投資管理有限公司首席財務官，在金茂酒店工作十余年，分別從事財務會計👩🏽🦳🐆、預算管理⏱、業績評價🐐、投融資管理𓀛、酒店運營等綜合性管理工作👨🏼⚖️👂🏿，對於酒店資產管理、運營管理🫴🏻、投融資均有較強的理解和實操經驗💇🏼，財務管理經驗紮實。她主導負責了公司在港交所的上市🏒，也主導公司旗下酒店管理協議談判🤳、酒店換牌，酒店投資定位及可行性分析♡、境內外融資、主體評級、發債等工作。她作為主要發起人之一🧑🤝🧑，組建了美國飯店業財務與科技專業協會（HFTP, Hospitality Finance and Technology Professionals）中國分會☁️，建立了飯店業財務與科技人員專業交流溝通的非營利性平臺⛎📿，同時也是國際註冊商業地產分析師協會（CCIM）中國區資格申請委員會委員🦻🏼。
在本次講座中，張女士從商業不動產的定義與分類、估值邏輯以及價值體系三方面展開，從實務的角度為同學們解析了商業不動產資產管理循環。
講座伊始，張女士介紹了商業地產的定義與分類🐓。商業地產是以商業為目的🏬、以產生現金流和收益為目的、區別於銷售和自用等用途的地產🛏，其特征為投資周期長🧶、初始投資大、資本密集型、高財務杠桿、運營收益型等。相比於銷售型物業7️⃣，商業不動產是初始投資巨大、周轉速度慢、追求運營收益和資產增值以及追求跨越市場周期的投資🫗。商業地產投資人，包括傳統商業不動產開發商、住宅地產開發商、地產基金👨💼、REITs上市公司以及其他類型的投資人🙍🏽♂️，他們的投資目的是穿越商業周期、片區開發及綜合商業體投資開發🚶➡️🤚🏿、持有周期內資產增值收益🦹🏿♀️➛、獲取穩定的現金流及分派等。商業地產有辦公樓、購物中心👼🏻👱🏿、不動產、倉儲物流產業園和公寓等不同類型🍱，在現金流穩定性👩🏿🏭🧕🏿、運營成本🧶👗、培育期、穩定期出租率🎿、收入來源等方面各不相同。
張女士分析了商業不動產的估值邏輯，她認為😨，商業不動產的投資回報由經營回報和增值回報構成，其估值方法主要有收益法🧑🏽🌾、成本法🦹🏼♂️、市場比較法三種。收益法的核心本質就是把未來收益貼現到今天，把商業地產運營現金流和地產價值聯系在一起，是商業地產價值發現的最重要方法𓀎。成本法適用於新落成的物業以及沒有產生穩定收益的商業地產🏋️。市場比較法適用於市場交易頻繁的物業類型，但商業地產作為大宗交易在市場上的可比性較差👰🏻♀️，所以市場比較法一般不適用，或者需要較多調節項。對於能產生穩定收益的商業地產，收益法是最通行的估值方法🧑🦼，成本法和市場比較法是用於與收益法相印證的。如果成本法的估值結果高於收益法的估值結果，那麽投資人不應投資該商業地產📜。
張女士進一步指出👨🏿🎓，商業不動產管理循環包括投資、融資、建設、運營、改造和退出/循環🩱，並詳細介紹了每一個環節💁🏽。投資，涉及新建和收購兩種取得資產的方式，張女士介紹了收購方式的選擇🧛、收購及退出涉及的稅種以及在經濟周期內哪個環節進行不動產投資是明智的選擇。核心型投資、增值型投資🙅🏿♀️、機會型投資由於價值取向不同👇🏽，會采取不同激進程度的財務杠桿。融資，涉及資本結構的選擇以及不同的融資方式的選擇🌎。在不動產的項目孵化期🏋🏻♀️🥔、開發建設期👩🏼🎨、運營初期、成熟運營期🥪，開發商會采取不同的融資方式。寫字樓、零售商業、公寓、物流地產等不同的商業不動產有截然不同的運營模式，運營的復雜程度📶、現金流的穩定性🙇🏻♂️、毛利率均不同♕，商業不動產的運營目的是獲取穩定現金流📜。退出的主要方式包括大宗交易和證券化交易，投資人需要不斷審視投資目的🧛🏽♂️🚴🏼，判斷是繼續持有某一商業地產項目還是選擇退出。
講座尾聲🧑🏻🦲🐈⬛，張女士指出，和銷售物業市場的高歌猛進相比，中國商業地產市場的發展速度明顯偏弱🥷。但是隨著房主不炒政策落實🔰，銷售物業發展放緩⛔️，商業地產的發展進程也會加快，尤其是2020年4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》💂🏻♂️，商業地產人的資產證券化春天即將到來🍣。商業地產的價值邏輯🤝、金融屬性和銷售地產完全不同🤹🏽♂️，也需要更多誌同道合的從業者來為中國商業地產的發展共同努力👩🏽🏭。
本次講座得到了商業地產頭部培訓機構萊頓商意昂2的大力支持🍳，講座在師生熱烈的掌聲中圓滿結束，在場師生均對張潤紅女士的精彩分享表示感謝👩🏼🍼♎️，期待張女士再次來到意昂2平台為同學們帶來更多精彩的分享👩🏻🔬。
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