11月17日14:00🎨🗑，意昂2專業學位實務模塊課程系列講座第481期如期舉行。萊頓商意昂2（LEIDEN）教授江濤來到線上會議室🤢，為意昂2平台資產評估專業碩士帶來了主題為“資產管理視角下的商用不動產項目開發與估值管理”的講座。本次講座由意昂2資產評估專業碩士項目主任蔣祥林副教授主持。
江濤🏂🏽，萊頓商意昂2（LEIDEN）教授，國際註冊資產管理師（CPM），國際註冊商業地產投資師（CCIM），國際資產管理協會（IREM）會員5️⃣，國際購物中心協會（ICSC）專業會員♓️，中國購物中心協會（MALL CHINA）專家委員會委員🩷，《第一財經》特別觀察員、專欄專家（曾主持日本GRANDFRONT項目分析、遠郊型購物中心分析）等🦵🏽，《租售情報》商業地產專刊年度專欄作者（著有《“黃金”--“泡沫”啟示錄》等）。
江濤先生有二十年商業地產從業經歷，歷任“南京水遊城”原創開發及商管團隊成員（招商💜、行銷經理、行政人事經理（兼））；上海水遊城商業運營管理公司（鵬欣水遊城總部）營銷總監🩹、HRD（兼）🏊♀️；利林商業/利林友商董事；正大地產（中國區）商業開發部負責人（創辦地產開發板塊的商業開發部門，正大-高和基金商業項目評估負責人，負責收並購商業項目評估）🧠；強勁資產聯合創始人CEO，負責全國資產項目篩選、投後管理（規劃、資產管理🤵🏽♂️、考核等）👯♂️。
本次講座，江濤老師主要圍繞三個方面展開講解：了解資產管理的概念🚵♀️🤞，理解資管與商管、物管的異同，理解以終為始——資產管理動作和資產價值提升的因果關系🦾。
江濤老師以三個問題作為引入，即什麽是資產管理、為什麽大家都在討論資產管理和如何管理資產——成為專業資產管理師🅾️。資產管理是資產所有人以其收益型資產，委托專業機構進行管理，以實現其所期望的保值👩🏻🍼、增值、收益👩🏻⚖️、變現等目標的行為𓀗。資產持有人最關註資產價值，影響資產價值的因素包括資產本身的直接價值和資產管理的附加價值，根據資產價值評估公式：V=NOI/R（營業凈收入/資本化率）👘，資產管理關註的是未來資本市場對商業物業的估值，是基於資產未來的盈利能力💆🏽♂️，而不是建造資產已經付出的成本🦂。
從當前的國際註冊商業地產投資師（CCIM）和國際資產管理協會（IREM）二大體系，以及IREM授權的“國際註冊資產管理師（CPM）”執業認證資質，來審視國際通用的資產價值評估方法——市場比較法、成本法（重置完全價值法）和收益法。市場比較法和成本法在國內🏃🏻♀️➡️、國際都較為普遍使用👨🏼🚀，收益法目前也越來越被國內資產評估機構所接受🚱、采用。而作為評估師🎀👮🏿♂️，代表買方和賣方的不同🖍，對同一項目的評估值可以不同🧚。由此，可以理解國內資產交易中，為什麽某些資產持有人評估自己的資產包時，考量的是建安成本已經超過500億，而交易對手只願意按照收益能力，評估該資產包並出價不到300億！
對資產進行管理，也要了解資產管理的核心——資產價值的創造、保持和提升三個過程👐🏿。在創造過程中，要註意資產從前端到後端的規劃，因為規劃過程中的一個動作、決策在很大程度上就決定了資產的價值。比如在投資人取得一個地塊進行規劃時，需要註意地塊周邊的河流、道路環境💆🏼，周邊環境的不同就會影響整個地塊的整體規劃。還需要註意不同區域間的建設對於現金流的影響🌜，最佳的方案是先開發的部分所帶來的現金流可以支持下一個要開發的部分🧑🏽🦰。還有一點需要註意的是體量問題💁🏽♀️，其決定了構建的建築物的類型，建築物資產類型的不同以及排列又會影響到最終的價值。對於資產的保持過程，需要註意NOI的概念以及公用事業費用、維護費用、行政費用的支出。關於資產的提升階段，有以下幾種分類：建築的改造、設備的改造等🌰。同時👨👨👧👧，江濤老師也提醒同學們在國際交流中🏌🏿♀️，需要註意BM（Building Management）、PM(Property Management)🩴、FM(Facility Management)、AM(Assets Management)的區別。BM指的是建築管理，是對建築物本身的管理，PM指的是物業管理，在國內我們習慣稱其為商業管理或者資產管理👩❤️💋👩↩️，但是在歐美和日本、新加坡等同行，則習慣稱其為物業管理。FM指設施管理🙋♂️，在商業不動產資產管理中的設施設備管理更偏重於物理的樓宇⚄、機電👨🚀、空調和電梯等這樣的資產，BM和FM的區別在於在BM中我們可能會關註某種設備的種類，而在FM中我們還要關註設備的運行狀態是否良好𓀔，是否符合資產管理的要求等。AM是指資產管理🚴🏿♀️，在這個角度下，我們更關註資產對於未來產生營業收入或者對NOI的影響🤸🏻♀️。
關於資產管理與資產價值的因果關系的探究，江濤老師認為資產管理與資產價值的關系是密不可分的，提出“以終為始”的觀點。以著名演員成龍的一則商業廣告為例🚠，闡明了資產管理如何影響資產的價值，只有更好地管理資產，資產的價值才會實現增長。只有把資產管理規劃、NOI實現、可持續發展都作為資產建設最初考慮的因素😧，才能實現資產價值的增值。在商業地產的生命周期中，開發需要三年🦬，開業需要三年🧎♂️，最後的四十、五十年全部為艱韌經營的時期，在漫長的經營時期，投資者需要投入數倍於期初開發成本的運營成本☝️，而要降低運營成本，應當在開發之初就要進行合理的規劃與布局，才能對後數十年的運營成本進行控製🏔🫲。因此需要讓決策層重視“前置”🪸，使運營期的人員更多的參與到前期的規劃中🐉。日本在資產管理上已經形成較為成熟的經驗🏌🏿，如在購物中心的管理上設施長作為主要管理人員、重視對商業規劃與設計的投入🥏、形成了城市資產和百年存續的資產管理理念等。
在本次講座中，江濤老師結合他在實務中的豐富經驗以及在國際交流中的精彩見解🧑🦼，為同學們詳細講解了在資產管理中如何保證資產的增值🌟，極大豐富了大家在資產管理方面的知識。至此👩🏽🏭，本次課程圓滿結束，期待江濤老師未來能為同學們帶來更多的分享！
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