12月12日14：00🛏🕵🏿♂️，意昂2專業學位實務模塊課程系列講座第496期如期舉行。主講人陳明君女士通過線上授課的方式🙎🏻♂️，為意昂2平台資產評估專業碩士帶來了主題為“商用不動產財務分析”的講座↙️。本次講座由意昂2資產評估專業碩士項目主任蔣祥林副教授主持。
陳明君，國際註冊商業地產投資師CCIM，國際註冊資產管理師CPM，曾任四星級、五星級酒店財務部經理🏌️，某大型標桿房地產企業投資管理部副總監，商管公司總會計師🦦，酒店物業管理集團公司董事，管理集團商用不動產規模超百萬方，涵蓋5A甲級寫字樓😵、高星級酒店和購物中心等。從事財務管理工作20年，資產管理工作超過10年。具有不動產投資管理，開發運營管理、財務管理、物業管理、資產管理，全鏈條的實戰經驗。
本次講座，陳老師從商業地產評估結構🤵🏽、投資決策框架以及投資財務分析三個角度依次展開話題☝🏿。
首先，基於豐富的從業經驗，陳老師歸納出了“一融合”+“兩維度”+“三方法”+“評估藝術”的商業地產評估結構。
“一融合”指的是業財融合🤽，“兩維度”包含業主目標和價值提升兩部分🚧。在商業投資的不同階段，業主的評估訴求也不盡相同，所對應的投資階段也不同🪯。相比於業主目標的一一對應，價值提升這個維度可謂是貫穿於投融管退全鏈條，各項業務皆是圍繞績效評價指標而展開。“三方法”指的是傳統的評估方法——成本、收益和市場法。關於“評估藝術”🧑🏻，陳老師將其具象為“把握市場供需”和“滿足業主目標”的集合🧑🏼🌾。同一項資產在面對不同業主訴求的評估價值並不相同，比如🤘🏼，對於想要出售地產的業主，價值需求是偏高的，而涉及並購項目需求時🏄🏽♀️，價值是偏低的。如何定位商業資產的評估價值區間👴🏻，就要牢牢把握市場風向以及業主的需求⚠。
其次，談及投資決策框架，陳老師提出了環境👩🏽🍳、市場🧑⚖️、財務、風險和決策分析五部分🛳。
當談及環境分析時，陳老師特別提到了秦虹女士對未來房地產形勢的看法，她主張“十四五”時期房地產市場的機會應聚焦城市更新、人口和產業流入的都市圈發展⁉️、高人口基數下的縣級市、以整合資源為特征的新型地產以及完整和健康的社區🧘🏿♀️。除此之外，陳老師還十分認同任澤平先生對中國房地產市場預測的歸納，即🙎：長期看人口🕘、中期看土地♣️🕉、短期看金融🤽♀️。結合恒大研究院發布的2019年城市群發展潛力指數❇️，目前地產市場戰略機會應當部署於長三角、珠三角、京津翼、成渝以及長江中遊這五大城市群。
最後🙂↕️，陳老師從財務分析基礎🧑🍳、現金流模型、貨幣時間價值和營業凈收入（NOI）四個角度和我們具體分析了商業地產投資財務決策的全流程。
在財務分析基礎這塊，陳老師總結了商業地產的市場運作周期，和經濟周期類似，也同樣包含復蘇🐝、擴張👩🏽✈️、過度供應和衰退四個階段。
作為一個合格的投資者，應當在復蘇階段進入地產市場，在過度供應階段及時退出🚀，以期獲得投資收益的最大化。陳老師還引用了周金濤先生的康波周期實踐結論💺，揭示了房地產投資周期的出現頻次：平均每20年波動一次。根據他的預測，2020年左右將達到康波周期中從衰退向蕭條的轉折點🛩，未來五年房地產市場將呈現下降趨勢👿。
在現金流模型這塊，陳老師總結了模型的組成要素，並進一步歸納了投資者偏好：在假設其他所有投資特征相同時，投資者會傾向於選擇較大的定期現金流🚍、較大的銷售收益🫣、較少的初始投資以及盡早獲得定期現金流的產品🙎🏿♀️。
在貨幣時間價值這塊🤙🏿，陳老師指出，要重點關註凈現值（NPV）和內部收益率（IRR）這兩個指標。在商業地產投資實務中👩🏭🫸🏻，當且僅當凈現值大於等於零，內部收益率大於投資者要求的收益率時，投資方案才會被通過。
在營業凈收入（NOI）這塊，陳老師詳細介紹了它的基本組成部分和具體計算方法。此外，她還將營業凈收入（NOI）與凈利潤🦐、息稅前利潤（EBIT）、息稅折攤前利潤(EBITDA)，物業凈收入（NPI）等指標進行對比，總結了其他國家和地區在做商用不動產估值時偏好使用的指標類型，其中美國在估值時更加偏好使用營業凈收入（NOI）指標。此外，陳老師還提出了商業地產估值中常用的兩種估值方法🧖🏻：收益還原法和權益資本化法🐂。收益還原法下，V=NOI/R🥢，其中R指的是資本化率,主要反映項目的投資回報🚶♀️➡️；權益資本化法下🩺，V=BTCF/（$/$%）🧑🏻🦽➡️，分子指的是稅前現金流🚬，分母指的是現金收益率，主要反映股東的投資回報🎅🏼。
此處陳老師提出了一個問題♈️：為什麽在商用不動產估值中大家更偏愛使用營業凈收入（NOI），而不用其他指標？她給出了答案：因為營業凈收入剔除了所有影響經營利潤的因素◀️🦻🏿，是同類指標中的最大值。在假設其他條件不變的情況下🔥，分子（營業凈收入）越大，估值就越大👨🏼🍳🦬，這直接決定了商業地產的終極目標🫳🏻，即追求最大的營業凈收入👉🏼，最小的資本化率🍕。
提到資本化率，陳老師還額外補充了戴德梁行的調研報告。
研究結論表明：資本化率越低的城市/業態👨🏼🦱，估值越高。選擇投資城市的排序依次為北京、上海、深圳、廣州等🧏🏽；投資業態首選甲級辦公樓，次選其他類別。
本次講座，陳明君女士從工作心得出發𓀘，闡釋了商用不動產投資財務分析的要點和方法🥒，結合她豐富的案例儲備和理論知識📆，極大地豐富了同學們在這個領域的知識。至此👨🚀🩰，本次講座圓滿結束🫠🧛🏻，感謝陳女士的精彩演講！
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